从一栋楼的电梯更换官司看小区治理现代化

广东省广州市某小区一栋25层住宅楼自1999年交付使用以来，192户居民长期共用两台电梯。随着设备老化问题日益严重，2021年维保单位出具的专业报告显示，电梯存在主钢丝绳磨损、刹车鼓老化、变频器系统不稳定等多项安全隐患。面对这一涉及生命安全的重大隐患，部分热心业主自发组织电梯更换工作，由此引发了一场具有典型意义的民事纠纷。

该楼栋业主自2021年启动电梯更换程序，通过公告栏、单元大堂等公共区域公示了更换方案、比价情况和费用分摊细则。在决策过程中，144户业主参与表决，其中136户明确同意更换，参与表决业主的专有面积占比达75.7%。截至合同签订前，已有159户缴纳分摊费用，后续又有部分业主陆续补交。新电梯安装完成后，已缴费业主通过刷卡使用设备，但仍有少数住户未履行分摊义务。

法院审理查明，该小区虽未成立业委会，但发起业主通过逐户沟通、公共区域公示等方式充分履行告知义务。在表决程序方面，参与表决业主的专有面积及人数均超过民法典第二百七十八条规定的“双四分之三”标准，其中同意电梯更换的业主占比达94.4%。法院重点考量了电梯作为建筑物核心附属设施的重要性，指出设备老化已实际威胁业主生命安全，更换工程具有必要性和紧迫性。

关于费用分摊争议，法院依据楼层差异制定了阶梯式分摊方案，要求未缴费业主按所处楼层缴纳4000-6000元不等费用。判决特别强调，虽然小区缺乏业委会等法定组织，但发起业主的公示程序保障了绝大多数住户的知情权，且实际缴费情况表明方案已获得广泛认可。对于未参与表决的业主，法院认为其消极态度不能对抗多数业主的正当权益。

此案司法实践突破常规程序限制，创造性解决了老旧小区自治难题。在国家标准缺失的情况下，法院通过行业标准分析确认电梯更换必要性，将业主生命权置于优先地位。对于表决程序，判决认可了特殊情况下灵活的表意方式，只要实质满足法定比例即视为有效。在费用分担方面，依据楼层差异确定分摊标准，既体现公平原则又兼顾实施可行性。

案件审理过程中，法院特别注意到老旧小区自治的现实困境。由于组织成本高、协调难度大，多数业主的实际缴费行为被视为对方案的支持。判决指出，在涉及重大安全隐患时，个别业主不得以程序瑕疵为由拒绝履行基本义务。这种司法态度既维护了多数业主权益，也为类似纠纷提供了解决思路。

值得关注的是，本案在程序合法性审查上作出创新解释。法院认为，在无法召开正式业主大会的情况下，逐户沟通结合公共公示的方式已尽到必要告知义务。发起业主虽非法定组织成员，但其组织行为本质上属于业主共有权的集体行使。这种司法认定拓宽了民法典第二百七十八条的适用场景，为基层自治实践提供了司法保障。

此次判决对老旧小区治理具有多重启示。首先明确了业主对共有设施的管理责任不可推卸，即便缺乏业委会也需通过适当形式行使权利。其次确立了安全隐患处置的优先原则，当设备老化威胁公共安全时，业主负有共同维护的法定义务。再者创新了自治决议的认定标准，在特殊情况下允许灵活的表决方式。这些司法见解为全国老旧小区改造提供了有价值的参考。

法官在判后指出，此类纠纷的妥善处理需要兼顾法理与人情。在维护法律严肃性的同时，倡导邻里间应秉持互助精神。对于涉及公共安全的事项，个别业主不应过度计较程序细节，而应着眼于整体利益。这种司法理念既彰显了权利与义务的对等性，也体现了基层治理中的司法智慧。