68台电梯一次性换新！广州老小区换梯难，到底怎么破？

你是否也经历过：小区电梯坏了修、修了坏，困梯、故障停运成了家常便饭？

近日，白云区时代玫瑰园传来好消息——该小区将一次性换新68台电梯，覆盖37栋住宅楼、2126户业主，项目总投资约1971万元，施工周期9个月，预计2027年6月全面竣工交付。

更难得的是，全程无需业主自掏腰包，资金全部来自老旧电梯专项补贴与小区住宅维修基金。然而，走到这一步，并非一帆风顺。

时代玫瑰园位于白云设计之都，2003年面世、2006年全面竣工，总户数超3200户，常住上万人。和广州许多老旧大型社区一样，这里长期没有业委会，硬件老化问题日益突出，电梯常年"带病"运行。

于是，在街道指导下，业主自发成立了电梯业主代表工作小组——研究政策、跑街道、对接住建部门，硬是把换梯流程一步一步往前推。与此同时，业主们还组建了志愿者团队，同步推进业委会的成立。小区里随处可见动员横幅，甚至有小学生志愿者逐户上门讲解政策、协助投票。十余天时间内，近2300人参与投票，足见业主的团结与行动力。

天河穗园小区，1999年建成，正在更换27台老旧电梯，惠及1872户居民，是天河区目前规模最大的老旧电梯整体换新项目之一；番禺丽江花园部分楼栋电梯运行已超20年，业主同样启动了换新工程。

但仍有大量老小区在苦苦硬扛。数据显示，广州使用超15年的老旧电梯约4.2万台，占比约22%——平均每5台电梯中就有超过1台"高龄"运行，更新压力与日俱增。

明明有政府补贴、有维修基金，为何多数老小区仍陷在"坏了修、修了坏"的死循环里？原因大致有三：

一是物业消极怠工。 零散修梯有持续利润，索性无限拖延、消极维保；

二是业主人心涣散。 出租率高、邻里陌生、意见分裂，改造推进不下去；

三是认知存在误区。 误以为没有业委会就无法动用维修基金、申请政府补贴，白白浪费政策红利。

对于更换电梯却不知从何下手的老小区业主，以下三点值得参考：

第一，理清资金来源。 换梯资金主要有三种渠道：维修基金、业主自筹、政府国债补贴，适用条件各异，且可组合使用。若维修基金充足或业主愿意自筹，不满15年也能换；若申报国债补贴，则需满足"2010年1月1日前登记、使用超15年"的硬性条件。需特别提醒：国债补贴必须当年申报当年开工，建议有意向的小区提前筹备。

第二，约半数业主同意即可启动。 根据《民法典》第278条，换梯属于"改建、重建建筑物及其附属设施"，需面积、人数占比三分之二以上的业主参与表决，表决人数中四分之三以上同意即可。折算下来，一栋100户的楼，约51户同意便能启动——门槛没有想象中那么高。没有业委会也不影响，居委会盖章确认同样有效。实操中可以先挑几栋楼试点，跑通后再复制到全小区。

第三，物业不配合怎么办？ 可联合足够多的业主正式发函要求物业配合申报，或向街道、住建部门反映，申请由业主自行组织申报。